Location immobilière en Allemagne : droits et obligations du locataire
Être locataire, en France comme en Allemagne, c’est avoir des obligations et des droits. Et ce, durant toute la durée de la location.
La toute première obligation, c’est évidemment de payer le loyer et les charges en temps et en heure.
Le montant à régler peut évoluer chaque année lors de la révision annuelle. Une modification pour répercuter la hausse des charges, des travaux de modernisation ou l’alignement sur les prix du marché.
Parmi les autres obligations, il y a l’autorisation préalable du bailleur pour la mise en sous-location. Mais aussi certains travaux et réparations qui doivent être pris en charge pour le locataire.
Le locataire bénéficie de droits dont pouvoir rester dans le logement, aux mêmes conditions, si le bien est vendu.
Les obligations du locataire d’un logement en Allemagne
Les obligations et droits du locataire sont les mêmes dans le cadre d’une location, d’une colocation ou d’une sous-location.
Le dépôt de garantie
La plupart des bailleurs réclament le paiement d’un dépôt de garantie. Cette « Kaution » ne doit pas être confondue avec le cautionnement qui se dit « Bürgschaft« . Le dépôt de garantie peut servir pour couvrir des dégâts causés par le locataire. Mais aussi pour le décompte de charges final.
Le montant maximum est de trois mois de loyer sans les charges (« Kaltmiete« ). Une somme que vous pouvez payer en trois mensualités. La première est exigible dès le début du contrat de bail.
Le bailleur a l’obligation légale de placer ce montant sur un compte bancaire spécifiquement prévu à cet usage (« Kautionskonto« ).
Les intérêts bancaires produits s’ajouteront au montant du dépôt de garantie si celui-ci vous est remboursé à la fin du bail.
Il est conseillé de veiller à ce que le bailleur crée un tel compte bancaire. L’objectif est de faire face à tout risque d’insolvabilité. Et pour assurer de l’usage que fera le bailleur de la somme déposée, il est possible d’exiger les coordonnées d’un compte joint. Un « Und-Konto » sur lequel locataire et bailleur seront en mesure de donner des ordres en commun.
S’agissant de la restitution du dépôt de garantie, la jurisprudence prévoit une obligation de restitution dans un certain délai. Il est de 3 à 6 mois à compter de la fin du bail et au plus tard après la régularisation des charges.
Si le décompte des charges ne peut être réalisé dans les 6 mois, le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie. Attention, c’est uniquement le temps nécessaire pour régulariser les charges.
À noter
- En allemand, « Kaution » correspond au dépôt de garantie et le cautionnement se dit « Bürgschaft » ;
- Contrairement à la situation en France, il n’est pas d’usage de réclamer un cautionnement (« Bürgschaft« ) en plus d’un dépôt de garantie, sauf dans certaines villes avec une forte demande de logement.
Loyer et charges
Le paiement du loyer (« Miete« ) est la première des obligations du locataire d’un logement en Allemagne.
Le loyer est exigible au plus tard le troisième jour ouvré du mois. Son montant est librement négociable, bien que souvent imposé par le bailleur.
Des charges locatives ( «Nebenkosten» ou « Betriebskosten« ) s’ajoutent, en principe, au montant à payer par le locataire.
Le contrat peut prévoir un paiement des charges réelles et non forfaitaires. Si c’est le cas, le locataire a droit à un décompte détaillé (« Nebenkostenabrechnung« ).
Ce décompte des charges doit être établi au minimum une fois par an et de manière compréhensible. Il doit contenir le détail des charges, le calcul des charges et le montant des avances déjà réglées.
Mais sachez que le paiement mensuel forfaitaire des charges (« Betriebskostenpauschale« ) est le système le plus courant pour la location d’un logement en Allemagne. À la fin de l’année, un décompte précis est établi. Si la consommation réelle est plus élevée que les prévisions, vous devrez payer un supplément. Et si elle est plus basse que prévue, vous recevrez un remboursement du trop-versé.
La révision du loyer d’un logement en Allemagne
Le loyer peut être révisé si le contrat de bail contient une des clauses d’indexations suivante :
- Clause prévoyant une augmentation à date fixe pour une somme prédéterminée (« Staffelmietvertrag« ) ;
- Clause basée sur l’indice sur le coût de la vie tel qu’il est établi par l’Office Fédéral des Statistiques, « Statistisches Bundesamt » (« Indexmietvertrag« ).
Dans les deux cas, le loyer ne peut être augmenté qu’une fois tous les douze mois.
Ces augmentations doivent être prévues dans le contrat de bail dès le début.
Si le locataire n’est pas d’accord, il ne doit alors en aucun cas signer le contrat.
Si le bailleur constate que le loyer est inférieur au prix du marché, il peut exiger de l’augmenter. Il doit, néanmoins, respecter des conditions.
- Une telle augmentation ne doit pas être exclue par le contrat de bail.
- Le contrat de bail ne contient pas de clause d’indexation.
- L’augmentation sur trois ans ne dépasse pas 20%.
- 15 mois se sont écoulés depuis la dernière augmentation du loyer. Sauf si la précédente augmentation résulte de travaux ou à une hausse des charges.
- Un délai de préavis de 3 mois doit être respecté avant l’augmentation effective du loyer.
Exemple
Monsieur X veut augmenter le loyer de l’appartement qu’il loue à Madame Y depuis le 1er janvier 2021.
S’il en informe Madame Y le 1er janvier 2026, il pourra augmenter le loyer à compter du 1er avril 2026.
La prochaine augmentation de loyer pourra être effective le 1er aout 2027 à condition toujours de respecter le délai de préavis de 3 mois.
Le bailleur doit justifier l’augmentation par écrit en se référant à :
- un indice des loyers ;
- des statistiques officielles (« Mietspiegel » ou « Mietdatenbank« , n’existent pas pour tous les Länder et toutes les villes) ;
- une expertise assermentée ;
- ou aux loyers pratiqués pour trois logements comparables.
Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser cette augmentation. Lorsque le locataire l’accepte, celle-ci entre en vigueur le troisième mois après la réception de la notification de l’augmentation du loyer. Si le locataire refuse l’augmentation, le bailleur doit agir devant les tribunaux dans un délai maximal de 3 mois.
Important
Si le bailleur souhaite augmenter le loyer selon cette procédure, le locataire dispose d’un droit exceptionnel de résiliation.
Il peut résilier son bail jusqu’à la fin du second mois après la réception de la notification de l’augmentation du loyer.
Si le bailleur a procédé à des travaux de modernisation du logement en Allemagne, il peut annuellement augmenter le loyer. Mais la hausse ne doit pas excéder 11% des frais engagés.
Ce travaux doivent augmenter la valeur d’usage du bien ou permettre des économies d’eau ou d’énergie. Ils peuvent aussi améliorer les conditions de vie par des modifications architecturales dépendantes de la volonté du bailleur. Attention, la mesure doit être durable (ex : local avec machine à laver, abri à vélos, escaliers…).
En revanche, la « modernisation de luxe » (ex : construction d’une piscine) ne justifie pas de hausse.
Le bailleur doit informer le locataire des travaux au moins trois mois avant leur début. Il indique notamment le type de travaux, leur durée ainsi que l’augmentation de loyer estimée.
L’augmentation de loyer est à notifier par écrit (courrier, fax, courriel etc.) après la fin des travaux.
Si le bailleur respecte cette procédure, l’augmentation de loyer est effective au troisième mois après la réception de la notification.
Important !
Cette augmentation est possible même si une autre hausse est prévue par une clause d’indexation dans le contrat.
C’est pourquoi le locataire dispose également d’un droit exceptionnel de résiliation.
Il peut résilier son bail jusqu’à la fin du second mois après la réception de la notification.
Toutefois, si les travaux relèvent simplement de la remise en l’état convenue dans le contrat, il ne s’agit pas d’une modernisation. Le bailleur ne peut donc pas demander à augmenter le loyer pour avoir retiré des moisissures par exemple.
Même si le bail prévoit un paiement forfaitaire pour les charges, le bailleur peut répercuter leur augmentation sur le loyer. Toutefois, cette possibilité doit être expréssement prévue par une clause du contrat.
Il doit alors la notifier par écrit et la justifier. Dans un tel cas, le locataire ne dispose d’aucun droit de résiliation.
Là encore, cette augmentation est possible, même si une autre augmentation est prévue par une clause d’indexation dans le contrat.
Des loyers mieux encadrés avec le « Mietpreisbremse » (frein des loyers)
Depuis 2015, l’Allemagne encadre la hausse des loyers dans les zones « tendues ». Ce sont les villes où le marché immobilier connaît une très forte demande.
Chaque Etat fédéral peut identifier « une zone tendue » qui se verra appliquer le « Mietpreisbremse ». La majorité des grandes villes allemandes sont concernées.
Pour connaître le montant du loyer moyen, vous devez consulter le « Mietspiegel » de la ville allemande concernée.
La règle est claire : le propriétaire ne peut fixer un loyer supérieur de plus de 10% par rapport au montant moyen du loyer dans la région.
Attention, il existe 2 exceptions importantes.
- Si vous louez un immeuble neuf ou entièrement rénové.
- Si le loyer du précédent locataire (« Vormiete ») était déjà d’un montant supérieur au plafond du Mietpreisbremse.
Face aux abus, la règlementation allemande a été renforcée depuis 2020. Désormais, le bailleur doit mieux vous informer si vous ne pouvez pas vous prévaloir du « Mietpreisbremse ». Il doit vous l’indiquer par écrit avant la signature du contrat de bail.
Si vous avez une question ou une réclamation concernant le montant du loyer de votre logement en Allemagne, contactez votre propriétaire. En cas d’absence de réponse de sa part, tournez-vous vers le Centre Européen de la Consommation.
La sous-location d’un logement en Allemagne
La sous-location d’un logement en Allemagne est uniquement possible avec l’accord préalable du bailleur. Il ne peut pas la refuser quand le locataire a un intérêt légitime (« berechtigtes Interesse« ). Cela peut être le cas :
- pour des raisons familiales (lorsque des partenaires se sont séparés, l’appartement étant trop grand) ;
- en cas de difficultés financières (la sous-location génère un revenu pour subvenir à ses besoins).
Pour obtenir l’accord du bailleur, le locataire doit nommer le sous-locataire.
Travaux et réparations à la charge du locataire
En Allemagne, les frais d’entretien et de réparation du logement incombent en principe au bailleur.
Il existe toutefois une exception s’agissant des « petites réparations » . Les frais pour ces travaux peuvent être à la charge du locataire, à condition que le contrat de location prévoie expressément une clause en ce sens, ce qui est généralement le cas.
On entend par « petites réparations » :
- La réparation d’équipements auxquels le locataire a un accès fréquent et direct. Ex. : serrures, fermetures de portes et fenêtres ;
- Des réparations comprises autour de 100 € selon la jurisprudence, pour un coût global annuel ne dépassant pas 7 à 8% du loyer annuel hors charges.
En principe, l’usure normale du bien loué est comprise dans le loyer et les frais de remise en état (« Schönheitsreparaturen« ) incombent donc au bailleur.
Mais attention : dans la pratique, la plupart des contrats de location reportent ces frais sur le locataire. C’est autorisé lorsque cela est précisé expressément dans une clause soumise à certaines règles de forme.
Sont notamment interdites les clauses imposant des délais fixes de remise en état. Ex. : une obligation générale de repeindre les murs tous les 5 ans, sans tenir compte de l’état réel du bien à la sortie du locataire.
Par ailleurs, il faut que l’usure constatée soit de votre fait, et non pas du locataire précédent. Si l’état des lieux d’entrée faisait état de traces d’usure (ex. : tapisserie en mauvais état, traces au mur), le bailleur ne pourra pas vous imposer de remettre le logement dans un état neuf à votre départ.
En Allemagne, la liste des travaux concernés est limitative : tapisserie, peinture des murs, des plafonds et des sols, mais aussi l’entretien des fenêtres, des portes intérieures, des radiateurs et de la tuyauterie du système de chauffage.
Bon à savoir
Même si les frais de réparations peuvent être à la charge du locataire, il appartient en principe au propriétaire d’organiser les travaux (devis, choix de l’entreprise, commande/contrat etc.).
Un bailleur ne peut donc pas vous imposer d’effectuer ces démarches.
Ces réparations doivent toujours être intégralement payées par le locataire.
Toutefois, seule compte la valeur réelle au moment du dommage et non la valeur à neuf.
S’agissant des obligations du locataire sur tous ces points, il est difficile de dégager des règles générales, la situation s’appréciant au cas par cas (mentions dans le contrat de location et l’état des lieux, état réel du bien etc.).
En cas de doute, contactez le Centre Européen de la Consommation.
Les droits du locataire dans un logement en Allemagne
En cas de travaux à la charge du bailleur
Le bailleur doit louer et maintenir le bien en bon état.
Si un défaut apparaît pendant la durée du bail, vous devez le lui signaler immédiatement. Il a l’obligation de faire les travaux de réparation.
Si le défaut entraîne un dysfonctionnement dans l’utilisation prévue du bien (chauffage en panne pendant l’hiver rigoureux par exemple…), vous pouvez réduire vous-même le montant du loyer, sans devoir passer par un juge comme c’est le cas en France.
En Allemagne, l’idée est de compenser le préjudice subi. Cette réduction du loyer est donc définitive et le bailleur ne pourra plus prétendre à un paiement ultérieur a priori.
Pour pouvoir faire cela, le locataire doit toutefois informer le bailleur du problème rencontré, de préférence par lettre recommandée, et pouvoir prouver qu’il a laissé au bailleur le temps d’agir pour trouver une solution.
La réduction doit être proportionnée, seules de faibles réductions sont généralement tolérées. Et vous ne pourrez pas baisser votre loyer si :
- vous connaissiez le défaut lors de la conclusion du contrat ;
- le défaut n’entraîne pas un dysfonctionnement dans l’utilisation prévue du bien ;
- vous n’informez pas le bailleur de l’existence du défaut.
Voici quelques exemples des réductions admises par les tribunaux allemands :
- Défaut d’étanchéité de toutes les fenêtres d’un appartement : 20 % du loyer hors charges ;
- Humidité des murs des chambres, des murs et du plafond de la salle de bain, traces de moisissures dans la cuisine : 15% du loyer hors charges ;
- Terrasse inexploitable : 5% du loyer hors charges.
Si le bien est défectueux, vous pouvez, en plus de la réduction du loyer, obtenir le remboursement des frais engagés pour une réparation lorsque :
- le bailleur a été mis en demeure d’agir au préalable ;ou
- des mesures conservatoires étaient nécessaires à la sauvegarde du bien (exemple : dégât des eaux).
Enfin, vous avez le droit de retenir une part du loyer en cas d’inaction du bailleur.
Mais il faut impérativement l’avoir préalablement mis en demeure de faire les réparations ou les travaux. Vous devez également l’informer de cette rétention de loyer.
Puisque c’est une rétention et non une réduction, vous aurez à verser cette part de loyer lorsque les travaux auront été faits.
Avant d’effectuer la démarche de réduire ou de retenir une partie du loyer, demandez conseil à un avocat ou au Centre Européen de la Consommation.
Vente du logement en location
Si le bien que vous occupez est vendu, vous n’avez aucune obligation de quitter les lieux.
Vous disposez même d’un droit de préemption concernant l’achat du bien. Ce droit s’applique si le logement en Allemagne est vendu pendant la location comme dans le cadre de la résiliation du bail.
Exception !
En revanche, ce droit de préemption ne peut pas être exercé si le bailleur vend le logement à un membre de sa famille. De même à certains proches définis par la loi.
Si le locataire n’excerce pas son droit de préemption, l’acquéreur se substitue à l’ancien propriétaire dans le contrat de bail.
Le nouveau bailleur ne dispose d’aucun droit de résiliation. De plus, il ne peut pas augmenter le loyer arbitrairement. La hausse souhaitée doit remplir les conditions citées, précédemment, dans le paragraphe sur la révision d’un logement.
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