Louer un logement en Allemagne : vos droits
Louer un logement en Allemagne ne s’improvise pas. Les droits et obligations du locataire, comme du propriétaire, ne sont pas toujours les mêmes qu’en France.
Cette FAQ liste les principales questions posées au CEC par des locataires, ou futurs locataires outre-Rhin.
Vous y trouvez l’essentiel, en un coup d’oeil, sous la forme de réponses courtes.
Avant, pendant et après la location en Allemagne, voici ce que vous devez savoir.
Avant de louer un logement en Allemagne
Comment puis-je trouver un logement à louer en Allemagne ?
Comme en France, vous pouvez trouver un logement grâce aux nombreuses plateformes en ligne généralistes ou spécialisées.
Certaines sont même hyper spécialisées pour les colocations étudiantes.
Vous pouvez aussi passer par les réseaux sociaux et les agences immobilières pour rechercher un appartement ou une maison.
Plus d’informations sur Recherche et aide au logement en Allemagne
Aucun document n’est obligatoire en Allemagne. Néanmoins, les propriétaires sont libres d’exiger un ou plusieurs documents. En pratique, c’est généralement le cas.
Retrouver les principaux documents demandés par les bailleurs : Recherche et aide au logement en Allemagne
En France, le propriétaire peut exiger qu’un proche se porte caution pour vous. C’est souvent le cas lorsque vous êtes étudiant ou n’avez qu’un faible revenu.
Sachez qu’en Allemagne, c’est pareil. Même si la loi ne vous impose pas de cautionnement mais en pratique vous en aurez probablement besoin. Surtout si vous êtes étudiant.
“Kaution” est en quelque sorte un faux ami. Mais pas totalement.
En France, la “caution” est la personne qui se porte garant, qui s’engage à régler la dette du locataire en cas d’impayé. Mais dans le langage courant, ce mot est souvent utilisé en lieu et place de “dépôt de garantie”.
Le dépôt de garantie est la somme versée pour couvrir d’éventuelles réparations après la sortie du logement. Or “Kaution” est justement le dépôt de garantie.
Existe-t-il des aides au logement pour les étudiants ?
Il existe des aides au logement pour les étudiants en Allemagne. Mais attention, elles sont bien plus basses que les APL.
Sachez que l’aide générale, la “Wohngeld”, ne peut pas être perçue si vous recevez d’autres prestations sociales.
Quelles informations doivent être indiquées sur le contrat de bail ?
Cela peut être surprenant mais la loi n’impose aucune mention dans un contrat de bail.
Il est même possible de louer un logement en Allemagne en concluant un contrat à l’oral !
Néanmoins, il nous parait impératif que soient inscrits a minima :
- le nom et l’adresse du propriétaire ;
- votre nom ;
- la date de début de la location ;
- et le montant du loyer.
Nous recommandons également d’autres indications à retrouver dans Contrat de bail et état des lieux en Allemagne
De nombreuses clauses peuvent être ajoutées sur un contrat de location en Allemagne.
Il en existe trois relativement courantes.
- Celle de remise en état du logement à la sortie du logement. Repeindre tous les murs de l’appartement par exemple.
- L’interdiction de résiliation du bail de location pouvant aller jusqu’à 4 ans (maximum).
- La révision annuelle du prix.
Contrairement à la France, la règle dite “3-6-9″ n’existe pas. Le contrat de bail est donc, par principe, à durée indéterminée en Allemagne.
Toutefois, un contrat à durée déterminée est possible à certaines conditions.
En savoir plus sur la durée du contrat de bail en Allemagne.
Parce que louer un logement en Allemagne ne doit pas commencer par une désillusion, restez alerte !
Si le bailleur vous réclame un second paiement, ne payez pas !
En effet, il n’en a, tout simplement, pas le droit.
Par conséquent, s’il vous le demande, c’est qu’il s’agit très probablement d’une arnaque.
Si vous avez payé, contactez votre banque le plus vite possible. Des délais doivent être respectés pour faire opposition à la transaction.
Plus d’informations sur les arnaques immobilières transfrontalières.
Attention, il n’existe pas de droit de rétractation en ce qui concerne les baux d’habitation.
Autrement dit, si vous avez signé votre contrat et versé le dépôt de garantie, vous êtes engagé.
Vous ne pouvez prétendre au remboursement au motif que vous n’avez pas pu bénéficier du logement.
Dès lors, vous devez respecter les conditions fixées dans le contrat et, notamment, l’éventuelle clause de résiliation.
L’état des lieux d’entrée est-il obligatoire pour louer un logement en Allemagne ?
Non. L’état des lieux à l’entrée comme à la sortie n’est pas obligatoire.
Cependant, il est fortement conseillé d’en dresser un pour éviter toute contestation lors de la remise du logement
Pensez à être méticuleux. À tout noter, à tout prendre en photo ou en vidéo.
L’état des lieux d’entrée doit être en deux exemplaires. Un pour le propriétaire et un pour vous.
Attention à ne pas le perdre !
Pendant la location d’un logement en Allemagne
Dois-je souscrire une assurance pour louer un logement en Allemagne ?
Contrairement à la France, l’Allemagne n’impose pas d’assurance pour louer un logement en Allemagne.
Mais si le bailleur l’exige, vous serez obligé d’en souscrire une.
Attention, il n’existe pas d’assurance “multirisques habitation”. Il sera donc nécessaire d’en souscrire plusieurs.
Plus d’informations sur l’assurance habitation d’un logement en location.
BON À SAVOIR
Parfois certaines assurances couvrent également à l’étranger. Par conséquent, vérifiez si votre propre assurance peut prendre en charge votre appartement en Allemagne.
Comment est fixé le montant du loyer et des charges ?
Le paiement loyer et les charges est une obligation pour le locataire.
Le montant du loyer est indiqué dans le contrat de location. Il peut être librement négocié mais est généralement imposé par le propriétaire.
Mais attention, il doit être payé au plus tard le troisième jour ouvré du mois.
En savoir plus sur le loyer et les charges d’un logement à louer en Allemagne.
Oui. Le loyer à payer pour la location d’un logement en Allemagne peut être augmenté.
Cette hausse peut intervenir dans le cadre :
- De la révision annuelle ;
- D’une augmentation pour s’aligne sur les prix du marché ;
- D’une augmentation suite à des travaux de modernisation
- D’une répercussion de la hausse des charges
En savoir plus sur la révision du loyer en Allemagne.
Seulement si un défaut ne permet pas de vivre dans le logement dans de bonnes conditions. Mais aussi que le bailleur ne fait pas les réparations nécessaires.
Pas besoin de passer par un juge mais vous devez avoir informé le bailleur à plusieurs reprises. Attention, il existe des conditions très strictes sur ce sujet.
On vous en dit plus sur la réduction du loyer par le locataire
Qui doit payer les réparations ?
Certaines réparations sont à la charge du bailleur et d’autres du locataire.
Pour généraliser, les “petites réparations” (entretien des serrures, fermeture des portes et fenêtre, etc.) doivent être réglées par le locataire. De même que celles qui coûtent de moins de 100€ .
Lorsque les dommages sont causés par le locataire, c’est à ce dernier de prendre en charge les coûts de la réparation.
Tout savoir sur les travaux et réparations à la charge du locataire en Allemagne
Attention !
Il est fréquent qu’une clause intégrée au contrat reporte les frais de réparation de l’usure normale sur le locataire.
Ai-je le droit de sous-louer mon logement en Allemagne ?
Oui. Mais seulement si le bailleur l’autorise préalablement.
Sous-louer un logement en Allemagne sans accord du propriétaire est un motif grave. Cela peut entraîner la résiliation du contrat de bail sans délai de préavis.
Sachez que le propriétaire, dans certains cas, peut refuser la sous-location du logement.
Fin de la location d’un logement en Allemagne
Comment résilier le contrat de location ?
Le contrat de location peut être résilié à n’importe quel moment.
Mais seulement :
- s’il n’est pas à durée déterminée ;
- s’il ne contient pas de clause interdisant la résiliation.
Cependant, sachez qu’un délai de préavis de trois mois doit être respecté.
On vous explique tout sur la résiliation d’un logement loué en Allemagne.
Attention !
Le propriétaire doit être informé avant le troisième jour ouvré du mois pour que la résiliation soit effective trois mois plus tard.
Comment mettre fin à une colocation ?
Comme pour une location classique, il faut d’abord vérifier ce qui est précisé dans le contrat de location.
Mais sachez, qu’en principe, le préavis est de 3 mois. Pour être acceptée, la résiliation doit être faite par écrit et envoyée au bailleur.
Néanmoins, il est possible de réduire le délai de préavis. Pour cela, vous pouvez proposer un nouveau locataire au bailleur. Toutefois, le bailleur est en droit de refuser le locataire proposé.
L’essentiel à connaître sur la colocation et la sous-location en Allemagne
Attention !
S’il existe un seul contrat de bail pour tous les colocataires, et non un par colocataire, le principe de solidarité s’applique.
Par conséquent, il est impératif de connaître les conditions de sortie du contrat de bail. Ainsi que les modalités de restitution de la caution.
Si tous les locataires sont locataires à titre principal (Hauptmieter), la résiliation doit être faite par écrit par tous les locataires.
Le bailleur peut-il refuser la résiliation du contrat de bail ?
Oui.
Mais uniquement si le contrat de bail contient une clause de non résiliation.
La durée d’application de cette clause ne peut dépasser 4 ans.
Vais-je récupérer mon dépôt de garantie à mon départ du logement ?
Oui.
En principe, le propriétaire est obligé de vous rendre le dépôt de garantie.
De plus, il doit respecter un délai :
- de 3 à 6 mois après la résiliation ;
ou
- au plus tard après la régularisation des charges.
Mais en cas de dommages causés pendant la location, le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie.
Plus d’informations sur le dépôt de garantie.
Chaque année, le bailleur effectue une régularisation des charges.
Donc, en pratique, il est possible que la restitution du dépôt de garantie se fasse plus de 6 mois après la sortie des lieux.
Bon à savoir !
Le propriétaire doit communiquer au locataire les différentes factures des prestataires expliquant le nouveau calcul des charges.
N’hésitez pas à le contacter par écrit pour avoir plus d’informations.
Il n’est pas impossible que vous ayez consommé plus d’énergie (par exemple) que vous n’en avez payé dans les charges. Or, après leur régularisation, le propriétaire peut décider de ponctionner cette différence sur le dépôt de garantie.
Une partie de votre dépôt de garantie peut également être retenu si vous avez causé des dommages dans le logement.
Le bailleur doit mettre à disposition les factures des différentes charges imputables au locataire.
Contactez le bailleur pour obtenir ces factures et vérifiez si les sommes correspondent.
Mais si ce n’est pas le, mettez le propriétaire en demeure et exigez qu’il régularise la situation.
Si vous souhaitez une assistance, nos services peuvent vous aidez. Pour une étude approfondie, remplissez notre formulaire en ligne.
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